De lessen van Oosterwold

Wetgeving en zorgplichten zijn niet zomaar uit te schakelen
De lessen van Oosterwold

In Almere Oosterwold wordt een radicale vorm van organische gebiedsontwikkeling beproefd. De bewoners zoeken het zelf maar uit; niet alleen de bouw van hun huis, maar ook de aanleg van wegen en waterzuivering. Dat bezorgt niet alleen bewoners vele ‘uitdagingen’, maar ook de betrokken overheden. Bovendien zijn wetgeving en zorgplichten niet zomaar uit te schakelen. Wat zijn de eerste lessen van Oosterwold?

Luchtfoto van Almere

Meer foto's van Oosterwold vind je HIER

Oosterwold

Kaartje met aanduiding van Oosterwold

  • 4.300 hectare
  • in Almere en Zeewolde
  • Ruimte voor 15.000 woningen
  • Minimaal de helft van de kavel moet worden gebruikt voor stadslandbouw, maximaal een kwart voor woning en schuren.
  • Welstandsvrij
  • Zelfbouw en zelfbeheer, ook van infrastructuur

Oosterwold - het landgoed van initiatieven - is een plek waar men unieke woonwensen kan realiseren. Dat blijkt ook uit de film ‘De Spelers van Oosterwold’ van Marit Geluk. Zo bouwen gescheiden ouders met hun nieuwe relaties twee aparte woningen met kamers van de gemeenschappelijke kinderen ertussen. Zo trekt een initiatiefnemer gevelmuren op van autobanden en bouwen anderen ruime betaalbare woningen met een bouwskelet dat voor stallen wordt gebruikt. Weer een ander wil Spaanse scharrelvarkens houden en droomt al van de Pata Negra waarin de biggen zullen eindigen. En een groep die een woongemeenschap is gaan vormen, zag er geen been in tijdens de bouw langdurig in Yurts te wonen. “Knijp me in de arm, denk ik soms. Hebben we dit echt gerealiseerd,” zegt een bewoonster in de film terwijl ze tevreden over haar perceel uitkijkt.  
Het is goed dat bewoners in de film nog even benadrukken hoe bijzonder het wonen hier is, want wie met Oosterwold-pioniers in gesprek raakt, wordt snel overdonderd door de vele uitdagingen en problemen waar men mee te maken krijgt bij dit concept van ultieme zelfbeschikking. Dit is zelfbouw 3.0. Rioolbuizen en gasleidingen komen er niet. Kopers moeten zelf hun kavel bouwrijp maken, hun afvalwater zuiveren, hun nutsvoorzieningen regelen en wegen aanleggen en beheren. Er zijn geen blauwdrukken van de toekomstige wijk. Wel zijn er condities, voorwaarden en spelregels waaraan kavelkopers zich dienen te houden. De meest in het oog springende is dat minimaal 50 procent van de kavel moet worden gebruikt voor stadslandbouw.

Volgende fase

De eerste pioniersfase is voorbij. Oosterwold slaat aan. Inmiddels wonen er ruim zevenhonderd mensen. De snelheid van de kavelverkoop wordt volgens gebiedsregisseur Werner Brouwer nu vooral afgeremd door het concept van de organische ontwikkeling: “Je kunt geïnteresseerden wel overal stippen laten zetten, maar de kavels moeten wel opvolgend zijn. Toekomstige buren moeten hun plannen op elkaar afstemmen. Dat kost veel tijd.”
Vanaf de start heeft niet alleen het gebied maar ook het gemeentelijk beleid zich ‘organisch’ ontwikkeld. Niet alles is tevoren uitgestippeld en uitgedacht. Problemen werden aangepakt als ze zich aandienden, indachtig een motto van Loesje: “Beter een paar losse eindjes dan een vastzittende knoop.”
Maar ruim anderhalf jaar geleden begon men zich op het stadhuis in Almere toch wel serieus zorgen te maken over een aantal knelpunten en problemen in het concept.
Die zorg betrof vooral zaken waar normaal gesproken overheid of nutsbedrijven zich over ontfermen, maar waarvoor in Oosterwold de verantwoordelijkheid aan bewoners is overgedragen. Zaken als wegbeheer, afvalwaterzuivering, handhaving en planning van voorzieningen. Daarbij dienden zich meer fundamentele vragen aan. Bijvoorbeeld of de gemeente niet op termijn kan worden aangesproken op een zorgplicht op diverse terreinen.

 

Afvalinzameling

Een manifest probleem was de afvalinzameling. Tot begin vorig jaar waren er tijdelijke depots voor huisvuilcontainers. Daar wilden direct omwonenden begrijpelijkerwijze vanaf. De gemeente stelde zich aanvankelijk op het standpunt dat bewoners dit ook in zelfbeheer konden en dienden op te lossen. Dit is immers Oosterwold, daar bemoeien we ons niet mee.
Zo dacht een deel van de bewoners er zelf ook over, terwijl anderen liever zagen dat de gemeente het huisvuil ging ophalen. Brouwer: “Daar is inmiddels toe besloten. We kijken nog naar alternatieve methoden van inzameling en tariefdifferentiatie, maar dat doen we voor heel Almere.”
“Uiteindelijk heeft de gemeente een zorgplicht ten aanzien van afvalinzameling”, voegt adviseur Menno van Vliet toe. “Dat vloeit voort uit de milieu­-wetgeving. Bewoners hebben wel gekeken of het huisvuil niet door een bedrijf kon worden ingezameld. Dat blijkt in de praktijk duurder dan via de gemeente. Sommige dingen blijken we als overheid best effectief te doen.”

Paradox van het zelfbeheer

Gedoe rond grondprijs
Almere verhoogde in februari de grondprijzen in Oosterwold van gemiddeld 42 naar 74 euro per m2. Dat heeft verantwoordelijk wethouder Maaike Veeningen geweten. Tot in het tv-programma Radar werd ze aangesproken op haar ‘onbetrouwbare overheid’. De gedupeerden in kwestie waren enkele honderden geïnteresseerden die wel in een - soms langdurig - voorbereidingstraject zaten, maar nog geen definitieve overeenkomst hadden gesloten. Voor deze groep was de onverwachte verhoging -  de prijzen waren al drie jaar niet substantieel verhoogd - zuur. Voor zo’n 340 initiatiefnemers is een overgangsregeling gemaakt. Circa zeventig aangemelde ‘gedupeerden’ komen daar niet voor in aanmerking. Om herhaling te voorkomen wordt de grondwaarde voortaan jaarlijks aangepast aan de marktwaarde.

Van Vliet bracht voor het college in zijn tijdelijke functie als ‘coördinator gemeentelijke rol Oosterwold’ naast de afvalinzameling tal van andere probleemvelden in kaart. Een bijkomende zorg is dat Oosterwold gemeente, waterschap en Rijksvastgoedbedrijf op tal van terreinen eerder meer tijd kost dan minder. De paradox van het zelfbeheer. Wat moest dat worden als er wordt opgeschaald naar uiteindelijk 15.000 woningen?
Van Vliet: “In de praktijk kost het onbekende, het experimentele, het anders doen, meer tijd. Niet alleen bij de wegen, maar ook bij het ophalen van huisvuil, straatnaamgeving, waterkwaliteit, vergunningverlening, vormgeven aan participatie, kabels en leidingen, toezicht en handhaving, gegevensmanagement, enz.”
Hij geeft een voorbeeld. Bewoners willen de maximumsnelheid op hun wegen verlagen van 60 naar 30 kilometer. “Het is een particuliere weg. Een kavelvereniging kan een bord neerzetten en als weggebruiker hoor je je daar ook aan te houden. Maar als de gemeente wil handhaven moet er een verkeersbesluit aan ten grondslag liggen. Maar de wegenverkeerswet eist op 30 kilometerwegen een ander wegprofiel, met snelheidsvertragers. Maar dat kun je niet zomaar doen. Hulpdiensten hebben eisen in verband met aanrijtijden; en 30 km-zones vind je veelal alleen in bebouwde kom. Dreig je met zo’n besluit Oosterwold om te zetten van buitengebied in bebouwde kom? Dat zou dan weer tot een kettingreactie van zorgplichten leiden. Kortom: over al dit soort thema’s moet je in gesprek met bewoners en advies vragen aan deskundigen.”

Kavelwegverenigingen

De wegen zijn misschien wel het grootste probleem van Oosterwold. De opgave die bij bewoners is neergelegd om gezamenlijk wegen aan te leggen en te beheren is enorm. Dat vraagt veel kennis, tijd en onderhandelingsvaardigheden. Tal van Oosterwolders zitten in meer dan één kavelwegvereniging: die van je eigen weg én in die van een (hoofd)ontsluitingsweg. Vorig jaar sprak NUL20 met Jacqueline de Ruiter. Zij zat in verenigingsbesturen van niet minder dan drie wegen. De vereniging had toen net een tijdelijke plak asfalt op de ontsluitingsweg gelegd. Ook was net besloten grond aan te kopen om een verbindingsweg en een brug aan te leggen. “Niemand wilde die weg langs zijn kavel. Maar als je met elke wens rekening houdt, loopt elke weg dood. Het verenigingsbestuur is net een soort overheid. En we worden ook zo bejegend, tot schelden aan toe...”
Kun je dat bewoners eigenlijk wel aandoen, wegen aanleggen en beheren?
Gebiedsregisseur Brouwer vindt van wel: “Dat wegen in beheer zijn bij een kavelwegvereniging hoeft niet problematisch te zijn. Maar wel als het om ontsluitingswegen gaat waar je niet langs woont. Op een gegeven moment moet je met zijn honderden besluiten nemen. Dat werkt niet. We hebben nu voor het eerst besloten een nieuw gebied in kleinere deelgebieden te knippen en de doorlopende hoofdontsluitingsweg zelf te verlengen.”

 

Handhaving

Oosterwold kent een aantal spelregels die samenhangen met de ontwikkelfilosofie. Maar wie ziet toe op de naleving? Tot dusver is de praktijk die van een ‘piepsysteem’. Bij een verzoek om handhaving komt de gemeente in actie. Maar de Oosterwolders zijn net mensen. Er wordt illegaal bijgebouwd, eigenaren trekken de publieke ‘doorwaadbare zones’ bij hun erf of maken ze ontoegankelijk, en met de verplichte stadslandbouw wordt soms een loopje genomen. Van Vliet: “Er wordt gewerkt aan een handhavingsstrategie. Alles wat we doen of laten werkt door in de verdere ontwikkeling van het gebied.”
Brouwer: “Je hebt in Oosterwold niet veel regels. Als je die belangrijk vindt, moet je er ook op handhaven. Dat gaan we ook doen, anders hou je de principes van Oosterwold niet overeind. Dat wordt best lastig. Zo werken we bijvoorbeeld voor de stadslandbouw aan specificaties. Maar met hoeveel fruitbomen of kippen doe je aan stadslandbouw?”

Voorzieningen

Locaties voor voorzieningen voor onderwijs, sport, cultuur, zorg of winkels zijn niet ingepland in Oosterwold. Brouwer: “Dat wordt óók aan het eigen initiatief overgelaten. Een bekende keten wil nu een supermarkt beginnen in het gebied. Prima. Maar die moet wel aan dezelfde eisen voldoen en dus de helft van de kavel voor stadslandbouw reserveren. En wat leuk is: ze pakken dat heel serieus op.”
Van Vliet wijst er op dat de gemeente wettelijke plichten heeft, zoals het voorzien in onderwijshuisvesting. “Daar moet je regie op voeren. We hebben gelukkig een weer vrijgekomen kavel kunnen claimen voor een basisschool, maar we liepen achter de feiten aan.”
Dat risico is er ook rond de planning van sport- en cultuurvoorzieningen, waarvan de behoefte ook in samenhang met Nobelhorst moet worden bezien.  

Wel een riool?

Een heikel punt is de waterzuivering. Oosterwold is niet aangesloten op een rioolsysteem. Elke kavel­eigenaar wordt geacht zowel de waterberging als de afvalwaterzuivering op de eigen kavel te regelen. Daartoe worden zowel organische (helofytenvijver) als technische reinigingssystemen gebruikt.

 

Helofytenvijver. Elke eigenaar moet waterberging én afvalwaterzuivering op de eigen kavel regelen. Daartoe worden zowel organische (helofytenvijver) als technische reinigingssystemen gebruikt.


Een jaar geleden luidde het Waterschap de noodklok. Het water dat veel systemen loosden, voldeed niet aan de kwaliteitsnormen. Brouwer: “Het beeld was eerst dramatisch. Inmiddels gaat het een stuk beter. Maar het blijft kwetsbaar. Ik raad nu in ieder geval alle initiatiefnemers aan een collectieve oplossing te zoeken.”
Van Vliet: “Uiteindelijk kunnen we deze aanpak niet volhouden. Zowel het Waterschap als wij hebben er uitgebreid onderzoek naar laten doen. Zelfs als de individuele reinigingssystemen goed werken, overschrijden we vanaf zo’n 1.500 inwonersequivalenten de lozingsnormen. Vroeger of later gaat iemand ons aan onze wettelijke verplichting houden.”
Steeds nadrukkelijker komt in de nieuwe uitleggebieden de aanleg van een rioolsysteem of althans ‘iets met pijpjes’ (Van Vliet) in beeld. Dat kan door aansluiting op het hoofdriool, maar er zijn varianten mogelijk met kleine gedecentraliseerde zuiveringscentrales en/of scheiding van zwart en grijs water.
Van Vliet: “Wat uit het laatste onderzoek blijkt, is dat het concept van organische gebiedsontwikkeling heel goed kan samengaan met het gebruik van een rioolsysteem. Je vraagt je dan wel af waarom daar een taboe op is gekomen. De grondlegger Adri Duivesteijn wilde de bewoners zeggenschap geven over de gebiedsontwikkeling. Dat is nog steeds een mooie gedachte. Maar er is een soort idee ingeslopen dat het paradijs in zicht is als de overheid zich nergens mee bemoeit. Terwijl we misschien wel wat gedoe voor bewoners hadden kunnen voorkomen.”

 

Sociale huur
Naast de koopwoningen van de zelfbouwers moeten er in Oosterwold ook woningen in het betaalbare segment komen, waaronder sociale huurwoningen. In totaal circa 30 procent. Dat schiet nog niet op. Tot dusver heeft geen enkele corporatie er bouwplannen. Coöperatief woonfonds Meerwonen realiseerde wel een initiatief in de sociale huursector, maar enkele maanden terug ontplofte de samenwerking met Diamondiaal, een woonproject bedoeld om statushouders en (andere) mensen met onvoldoende middelen een dak boven het hoofd te bieden. Een deel van de - soms illegale - bewoners is toen ontruimd. De vrijgekomen kamers zijn opnieuw in de verhuur gebracht.